Kocaeli ve Sakarya’da Konut, Müstakil Ev ve Villa Arsası Fizibilitesi
Kendi müstakil evinizi, özel villanızı veya butik konut blokunuzu inşa edeceğiniz arsada manzara kadar; çekme mesafeleri sonrası kalan bina oturumu, kot farkından doğan bodrum hakları ve istinat bütçesi belirleyicidir. Kocaeli ve Sakarya’nın 28 ilçesinde konut parsellerini mimari ve statik gözle inceliyoruz.
⚡ Ada-Parsel Ön Kontrolü Başlatın
İncelediğiniz arsanın il, ilçe, mahalle ve ada-parsel bilgisini WhatsApp üzerinden mühendislerimize iletin; 3–5 iş günlük teknik ön inceleme kapsamını netleştirelim.
WhatsApp ile Ada-Parsel Gönderin ↗Kapalı alan (m²), yapı sınıfı ve teslim kapsamını seçerek Türk lirası bazında 2026 ön yapım bütçenizi hesaplayın.
Maliyetinizi Hesaplayın ↗Arsa alımı öncesinde tapu, kadastro, imar çapı ve altyapı kontrolleri rehberi.
Arsa Kontrol Rehberini Okuyun ↗Müstakil Ev, Villa veya Konut Arsası Alırken Emsal Dışında Neler Kontrol Edilmelidir?
Konut ve villa arsası alırken yalnızca KAKS (emsal) oranına bakmak yanıltıcıdır; yola ve komşuya çekme mesafeleri sonrası kalan net bina oturumu, eğimli arazide açığa çıkan bodrum katın emsale dahil edilme kuralları, İSU/SASKİ havza koruma şerhleri, zemin sınıfı ve çevre istinat duvarı maliyeti birlikte hesaplanmalıdır.
| Konut / Villa Bölgesi | Öne Çıkan İlçeler & Mahalleler | Tipik İmar Düzeni | Satın Alma Öncesi Kritik Mimari/Teknik Nokta |
|---|---|---|---|
| Körfez Manzaralı Yamaç & Doğa | Başiskele (Yuvacık, Bahçecik), İzmit (Çayırköy, Kabaoğlu), Gölcük, Karamürsel | Ayrık Nizam 2–3 Kat · Emsal 0.30–0.60 | Yamaç eğiminde kademeli radye temel ve taş/betonarme istinat perdesi bütçesi |
| Dağ & Göl Havzası Villa Kuşağı | Kartepe (Maşukiye, Suadiye, Derbent), Sapanca (Kırkpınar, Yanık, Kurtköy) | Düşük Yoğunluklu Konut · Emsal 0.15–0.40 | İSU/SASKİ göl ve dere mutlak/kısa koruma kuşakları ile kırsal yerleşik sınır ayrımı |
| Şehir Merkezi Yatay Konut Aksı | Serdivan (Yazlık, Kemalpaşa), Adapazarı (Korucuk, Karaman), Erenler, Darıca, Gebze | Ayrık/Blok 2–4 Kat · Emsal 0.60–1.40 | 18. madde imar uygulaması durumu, otopark yönetmeliği ve zemin iyileştirme gereksinimi |
| Karadeniz Kıyı & Tatil Konutu | Kandıra (Kerpe, Kefken, Cebeci), Karasu, Kocaali | Konut / Tercihli Turizm · Emsal 0.25–0.80 | Kıyı kenar çizgisi 50–100 m sahil şeridi yasağı ve yüksek yeraltı su seviyesi |
Hangi Bireysel ve Kurumsal Konut Yatırımcıları İçin İdealdir?
- Arsa satın alıp Lizaz Build ile dört mevsim yaşayacağı 140–350 m² müstakil aile evi, ikiz konut veya özel havuzlu villa yaptırmak isteyen ailelere.
- Mevcut arsasında kat karşılığı müteahhit belirsizliğine girmeden, kendi mülkiyetinde 4–24 daireli butik konut bloğu geliştirmek isteyen arsa sahiplerine.
Sık Yapılan Arsa Alım Hataları ve Sınırlar
- Hisseli tarla veya "kooperatif/hobi bahçesi" adı altında satılan imarsız paylarda resmi konut ruhsatı alınamaz; yıkım ve idari para cezası riski taşır.
- İnce uzun (ör. 11 m cepheli) parsellerde 5 m ön ve 3’er m yan çekme mesafeleri düşüldüğünde kullanılabilir bina genişliği 5 metrenin altına inebilir; mimari oturum kapora öncesi çizilmelidir.
Diğer Lizaz Invest Uzmanlık Alanları
Tapu şerhi, 18. madde DOP/yola terk, İSU/SASKİ havza bandı ve kadastral yol cephesinin kapora öncesi doğrulaması.
Fabrika ve çelik antrepo arsalarından müstakil ev ve özel villa parsellerine tüm imar sınıflarında mühendislik analizi.
Gebze ve Hendek OSB’lerden İzmit, Başiskele, Serdivan, Adapazarı, Karasu ve Sapanca’ya yerinde saha gözlemi.
Emlak komisyonculuğundan bağımsız; net inşaat alanı, kırmızı bayraklı riskler ve 2026 ön yapım bütçesiyle teslim.
Arsanızı birlikte inceleyelim.
Kocaeli (12 ilçe) veya Sakarya (16 ilçe) genelinde incelediğiniz bir sanayi, lojistik depo, konut ya da villa arsası için ada-parsel bilginizi ve hedeflediğiniz yapıyı paylaşarak başlayın.
Dedeman Bureau Residence & Office
Ataevler Mah. Özgürlük Cad. No:4/A, Dedeman Bureau Residence & Office, Kat:6, İç Kapı No:33741180 Kartepe / Kocaeli, Türkiye
Çalışma Saatleri: Pzt–Cum: 09:00–18:00, Cmt: 09:00–12:00, Paz: Kapalı